Двойная продажа: кто первый принял - тот и собственник!

Бытует мнение, что сделки на первичном рынке никаких рисков утраты имущества не несут, приобретать у таких собственников безопасно. Не соглашусь с утверждением, что «никаких рисков нет»; они есть, они разноплановые. Докажу это на примере анализа конкретного судебного решения.

На рынке новостроек продажи осуществляются не только путем заключения договора долевого участия. Существуют и другие схемы, как, например, заключение предварительного договора купли-продажи.

Определение (ст.429 ГК РФ):

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Справка по делу:

ОАО «Мосинжстрой» (далее по тексту ОАО) было застройщиком дома по адресу: г. Москва ул. Чертановская д.38 кор.1 (адрес почтовый).     

По условиям Инвестиционного контракта с Департаментом города Москвы от 2001г. право распоряжения всей жилой площадью переходило к ОАО. В 2002 году ОАО передало права на часть квартир ООО «ОСТ груп», которое, в свою очередь, в 2006г. уступило право требования ООО «МИС Капитал». Согласно протоколам предварительного распределения жилой площади к Инвестконракту квартира  № ХХХ была закреплена за ООО «МИС Капитал». В 2007 году ООО «МИС Капитал» переуступил свои права ЗАО «МИЭЛЬ-Инвест», позже это также было подтверждено соглашением между ними от 2010г. 

Дом введен в эксплуатацию 27.07.2010г.  

07.10.2010г. МИЭЛЬ-Инвест  заключает с гр.Ильиной  Предварительный договор купли-продажи, договор оплачен.  

В ноябре 2013 года застройщика дома ОАО «Мосинжстрой» объявляют банкротом. Дело № А40-144082/2013

В связи с начавшейся процедурой банкротства дольщики не могут зарегистрировать в Росреестре право собственности на квартиры в обычном порядке. Ильина обратилась в Чертановский суд г. Москвы о признании за ней права собственности. Конкурсный управляющий ОАО на заседания не являлся, представителя не направлял, отзыва (объяснений) в суд не подавал, и поскольку все доказательства исполнения договора истицей были представлены, то суд 17.02.2016г. удовлетворил ее требование, признав право собственности на квартиру.

В Росреестр Ильина подала  документы в конце марта, но получила отказ!

При выяснении причин отказа стало известно,  что 29.02.2016г. право собственности на квартиру было зарегистрировано за гр. Харитоновой на основании Определения Арбитражного суда от 12.01.2016г., которая 22.03.2016г. продала квартиру. 

Вывод: в марте  2016 года имелось два решения  разных судов о признании права собственности на одну и ту же квартиру за разными собственниками.

Ильина несколько месяцев боролась с судебной системой по вопросу пересмотра определения АС в отношении Харитоновой. И только Верховный суд, разобравшись в ситуации, удовлетворил ее требование: отменил определение АС  и направил дело на новое рассмотрение (Постановление от 17.03.2017г).

В ходе рассмотрения было установлено, что Харитонова 24.02.2011г.  заключила с застройщиком ОАО «Мосинжстрой» Предварительный договор купли-продажи квартиры, договор оплатила. Однако, квартира не была ей передана во владение, поэтому  она обратилась в Чертановский суд г. Москвы. Иск был принят, но 24.12.2014 г. суд прекратил дело и указал на необходимость предъявления требования в рамках дела о банкротстве застройщика, т.е. направил в Арбитражный суд. В последующем Арбитражный суд 12.01.2016г. признал за ней право собственности.

Чем разрешилось дело:

После нового рассмотрения 01.06.2017г., Определение Арбитражного суда от 12.01.2016г. о признании права собственности Харитоновой было отменено и

в иске отказано.

Ключевые моменты:

При возвращении дела на новое рассмотрение Верховный суд, ссылаясь на абзац 6 пункта 61 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» обозначил круг вопросов, которые требовалось рассмотреть суду: оба ли договора действительны, исполнены ли они со стороны граждан, и главное – у кого во владении находится имущество.     

 Харитонова обжаловала новое решение суда, 21.08.2017г. ей было отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в Президиуме Верховного Суда РФ. По окончанию процесса Харитонова должна быть включена (или уже включена) в список кредиторов ОАО «Мосинжстрой».

Из рассмотренных судебных актов можно сделать следующие выводы:

1. При наличии правопритязаний других лиц на недвижимость,  восстановить нарушенные права можно как самостоятельным иском, так и путем  обжалования принятого судебного акта о  правах других лиц.

При самостоятельном иске заинтересованные лица должны быть привлечены в процесс, иначе для них решение не будет иметь преюдициального значения (силы). В данной ситуации решение Чертановского суда г. Москвы о признании права собственности на квартиру за Ильиной не имело силы для Харитоновой, поэтому Ильиной требовалось отменить Определение АС о правах Харитоновой и участвовать в новом процессе совместно с Харитоновой, доказывая свое право на квартиру.

2. При совокупности условий (1. получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2. подписание акта о передаче квартиры участнику строительства до дня принятия заявления о банкротстве) суд имеет возможность  применить  положения пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, закрепляющие дополнительные меры защиты граждан – участников строительства: признать  за такими гражданами право собственности на квартиры в многоквартирном дом в рамках процесса о банкротстве застройщика.

3. судебные акты могут быть обжалованы третьими лицами, чьи права были нарушены, в сроки, установленные Гражданско-процессуальным и Арбитражно-процессуальным кодексами.

При наличии не истекших сроков для обжалования судебных актов, существует вероятность, что после обжалования новое решение будет прямо противоположно первоначальному (что и произошло в данной ситуации), а сделки, совершенные на основе первоначальных судебных актов будут признаны недействительными.

4. схема приобретения недвижимости по предварительному договору купли-продажи законна, но на «первичном» рынке недвижимости имеет «свои»  риски:

- невозможно проверить наличие правопритязаний третьих лиц на приобретаемый объект. В данном случае покупательница квартиры Харитоновой никак не могла предположить  и проверить наличие правопритязаний на квартиру, поскольку процесс Ильиной был  в другом суде (по каким-то причинам дело не было прекращено, как в аналогичной ситуации у Харитоновой), а в поисковой системе судов нет возможности поиска дел по адресам объектов недвижимости;

- невозможно исключить внутреннюю техническую ошибку учета перехода прав на объект у застройщика. По каким-то причинам Застройщик в 2011 году заключил предварительный договор с Харитоновой, хотя в 2007 году по протоколу права на квартиру были подтверждены за ООО «МИС Капитал». При регистрации договоров долевого участия и договоров цессии (уступок) в Росреестре, фактически осуществляется своеобразный «учет» прав и объектов для застройщика и потенциального покупателя, а Предварительные договоры купли-продажи регистрации не подлежат;

- невозможно исключить мошенничество, в том числе со стороны отдельных сотрудников застройщика, имеющих возможность заключить несколько предварительных договоров на один и то же объект.

При схеме приобретения недвижимости на первичном рынке по предварительному договору купли-продажи «двойная» продажа вполне вероятна и выявить ее фактически невозможно.

Приобретая квартиру, право на которую возникло из предварительного договора купли-продажи (в случаях когда по каким то причинам основной договор между сторонами не был заключен), необходимо помнить о рисках "двойных" продаж и принимать меры по страхованию покупки.

Определение Верховного суда РФ от 17.03.2017г.

Постановление 9 Арбитражного Апелляционного суда от 01.06.2017г.