Коммунальные расходы в Германии. За что вы регулярно платите как собственник недвижимости. Что из этого перекладывается на плечи арендаторов

Владельцы недвижимости в Германии, как и в других странах, обязаны оплачивать налоги на недвижимость и коммунальные, а также и другие услуги, связанные с обеспечением жизнедеятельности и надлежащего технического состояния объекта недвижимости.

Владельцы многоквартирных домов не обязаны нанимать управляющую компанию. Но в этом случае все оплаты, ремонтные работы и перерасчеты с арендаторами им придётся делать самим. Владельцы квартир в сообществах квартирных собственников (СКС) всегда должны иметь управляющего или управляющую компанию, так как это предписано законом.

Перерасчеты коммунальных услуг являются в Германии самой частой темой споров между квартиросдатчиками и квартиросъемщиками. Происходит это ввиду того, что квартиросдатчики часто перекладывают на плечи арендаторов те расходы, возмещение которых по закону не может быть затребовано у арендаторов. С другой стороны, многие арендаторы, также не обладая достаточной компетенцией, иногда оспаривают наличие в перерасчетах тех расходов, которые квартиросдатчики вполне имеют право перекладывать на арендаторов. 

Далее мы перечислим сопутствующие надлежащему содержанию жилых площадей расходы. Само собой, эти расходы отличаются от объекта к объекту и далеко не во всех случаях должны присутствовать в полном объеме.

Расходы, которые могут быть переложены на арендатора: 

1. Налог на недвижимость

Этот налог имеет особую форму расчёта и отличается в зависимости от города.

2. Расходы водоснабжения

Сюда входят все расходы, связанные с водоснабжением. Например: исследование качества воды, аренда и регулярная проверка точности водомерных счётчиков; электричество, расходуемое на водонасосы, расходы на поддержание их технического состояния, расходы на перерасчет воды и т.п.

3. Канализационные расходы

Расходы на откачивающие насосы, фильтрирование, городские сборы за поддержание системы оттока дождевых вод и так далее.

4. Расходы на отопление

Сюда входят, например, расходы на поддержание функционирования собственной системы отопления, необходимого для этого электричества и топливных материалов и др. 

5. Расходы горячего вводоснабжения

Как и в других позициях, здесь имеется ввиду, помимо расходов за поставку самой горячей воды извне или её подогрева с помощью собственной системы, также и расходы на поддержание технического состояния всех задействованных систем, а также их очистки и т.д. 

6. Расходы, вызванные лифтом

Если в доме имеется лифт, он нуждается в регулярном техническом обслуживании, потребляет электричество и имеет систему экстренного вызова, которая также должна регулярно обслуживаться. 

7. Уборка улицы и устранение мусора

Расходы по уборке улиц зависят от длины фасадной стороны участка, убираемого городскими предприятиями. Расходы на устранение мусора зависят от количества мусора, производимого жильцами и пользователями коммерческих помещений, которое регулярно вывозится городскими предприятиями.

8. Расходы по уборке помещений общего пользования и борьбы с насекомыми

Здесь подразумевается уборка этажей, лестниц, подвалов и других помещений общего пользования, а также регулярные меры по предотвращению появления вредных насекомых.

9. Расходы по содержанию прилегающих территорий

Сюда относятся, например, покос травы, подрезание кустарников, уборка мусора с прилегающих территорий, полив, поддержание технического состояния и ремонт соответствующих инструментов, например газонокосилок и так далее.

10. Расходы на общее освещение

Сюда относятся прежде всего расходы на электричество для наружного освещения у входа в дом, подсвечивания звонков с именами жильцов и номера дома. Кроме того, расходы по освещению внутренних помещений общественного пользования (смотрите позицию 8). 

11. Расходы на чистку вентиляций и дымоходов

Здесь речь идёт о расходах на регулярную проверку тяги и чистку вентиляционных каналов и дымоходов, если такие используются, когда, например, в доме есть действующие камины или газовые колонки для подогрева горячей воды и/или отопления. 

12. Расходы на страхование

На каждое здание должно иметься стандартное страхование здания, возмещающее ущерб при пожаре, наводнении, затоплении и непогоде. Также часто заключаются и другие страховки. 

13. Расходы на завхоза / домашнего мастера

Во многих случаях бывает дешевле нанять, например, на пол ставки, сотрудника, возможно даже одного из жильцов, чем прибегать к услугам посторонних фирм для каких-либо небольших работ. Например, заменить лампочку, починить замок, починить кран и так далее.

14. Расходы на антенну общего пользования и кабельное телевидение

15. Расходы домашней прачечной

Эта позиция актуальна, когда арендаторам предоставляется в одном из общественных помещений, чаще всего, в подвальном, соответствующее оборудование. Например, стиральная и сушильная машина(-ы). 

Также возможны другие расходы на поддержание надлежащего технического состояния других, имеющихся в здании помещений, конструкций и устройств.

Расходы, которые нельзя перекладывать на арендаторов

1. Расходы на управление объектом

Здесь имеется ввиду стоимость управляющего или управляющей компании, которые занимаются перерасчетами и многими другими видами деятельности. Смотрите одну из наших более ранних статей о задачах управляющей компании

2. Расходы на ведение банковского счёта объекта

Такой счёт необходим, например, для получения аренды за сдаваемые помещения.

3. Регулярный накопительный взнос в восстановительный фонд

Эта позиция особо актуальна для СКС (сообществ квартирных собственников), которые обязаны иметь такой фонд на случай незапланированных ремонтных работ.

4. Расходы на не запланированные ремонты

5. Адвокатские и судебная издержки

Здесь речь идёт о тех случаях, когда между собственником квартиры или дома и одним из арендаторов или другими инстанциями происходят правовые споры. В случае проигрыша хозяина недвижимости и присуждения ему оплаты соответствующих издержек он не имеет право перекладывать эти расходы на арендаторов.

6. Расходы на прочистку забившихся канализационных труб.

Однако, если в таком случае абсолютно точно определяема вина конкретного жильца, эти расходы могут быть выставлены ему в счёт. 

7. Расходы на приобретение различных инструментов и оборудования.

Например, речь идёт об инструментах и оборудовании по уходу за объектом и прилегающей территорией. Однако, если хозяин недвижимости , например, решает приобрести газонокосилку, он не может переложить её цену на арендаторов. Тем не менее, регулярные расходы на её техническое обслуживание могут быть затребованной с арендаторов.

Существуют также другие, относительно редко встречающиеся позиции, которые не могут быть переложены на арендаторов. 

Кроме чёткого понимания, возмещение каких расходов можно требовать с арендаторов, а каких – нет, очень важно понимать систему перерасчета. Для этого в Германии используются, в переводе на русский, так называемые распределительные ключи (РК), то есть способы распределения расходов на жильцов. Некоторые позиции распределяются по квадратным метрам, другие – по количеству жильцов. Также есть показатель «человекамесяцы», который показывает количество проживавших в квартире за определённый период времени. Если, например, в квартире на протяжение года проживали два человека, то это означает, что за этой квартирой в расчётный период числятся 24 человекомесяца.

Каждый распределительный ключ имеет свои достоинства и недостатки. Вполне допустимо, что одни виды расходов распределяется по одному ключу, а другие – по другому. Также допустимо в разные расчётные периоды использовать разные РК для перерасчета одних и тех же коммунальных услуг (хотя, правда, вопросы и возмущения арендаторов из-за разных способов перерасчёта одной и той же позиции вряд-ли удастся избежать). Однако, абсолютно недопустимо в течение одного и того же расчётного периода по одним и тем же позициям использовать разные распределительные ключи для разных арендаторов одного и того же дома. 

Тема коммунальных расходов и, тем более, их перерасчёта, является сама по себе довольно объемной. В будущем мы ещё не раз будем возвращаться к отдельным её элементам в более подробной форме. 

Наш канал в "Telegram".
В нём наши статьи появляются в первую очередь.

Затем, несколькими днями позже, они появляются и в Facebook,
часто отредактированные и дополненные. Там вы можете задать ваши вопросы и оставить комментарии.

Большое спасибо за ваше внимание!