Какие «подводные камни» ожидают при купле-продаже недвижимости?
Остановимся на наиболее распространенных.
Риск признания сделки незаключенной и риск признания сделки недействительной.
Покупатель приобретает у продавца квартиру, а стоимость в договоре купли-продажи указывает до 1 миллиона рублей. Сделка прошла, деньги получены, новый собственник въезжает с семьей в приобретенное жилье. Проходит два месяца, денежные средства, полученные продавцом от сделки, потрачены. Бывший собственник обращается в суд с иском о признании сделки недействительной на основании того, что на момент ее совершения не отдавал отчет своим действиям при продаже его единственного жилья, т.к. злоупотреблял спиртными напитками. Более того, даже не хотел этого. После назначения судом экспертизы, которая подтвердит сомнительность поведения продавца в момент сделки, исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным будут удовлетворены, что подтверждает право собственности за продавцом. При этом суд обязывает его возвратить полученные от сделки деньги. Продавец возвращает покупателю деньги в размере, указанном в договоре, а именно до 1 миллиона рублей. Необходимо понимать, что в случаях признания договора незаключенным или недейств-ительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их, будет весьма затруднительно. Отсюда возникают Риски, связанные с неофициальной оплатой цены. Цена – это существенное условие договора купли-продажи недвижимости, а, следовательно, цена, указанная в договоре, является официальной.
Часто недооцениваются риски, связанные с нарушениями, допущенными при предыдущих сделках с недвижимостью.
Риск истребования имущества.
Например: земельный участок и расположенный на нем дом продаются после получения по наследованию одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродается, в результате чего собственником становится другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Спустя несколько лет возникает другой наследник, который узнает о продаже участка с домом своей любимой бабушки и предъявляет свои законные требования к данной недвижимости, путем подачи искового заявления к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск удовлетворяется, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.
Очевидно, что не каждый сможет самостоятельно разбираться в юридических тонкостях операций с недвижимостью. Мало кто в полном объеме обладает специальными знаниями в специфике сделок с недвижимостью и имеет опыт ведения подобных дел.
Поэтому, что бы в максимальной степени снизить или избежать последствий от рисков при совершении сделки с недвижимостью, обязательно обращайтесь к юристу для подготовки и проверки документов.