Инвестиционный фонд коммерческой недвижимости

🔥Капитализация рынка криптовалют выросла в 8 раз за последний месяц!🔥

✅Ты думаешь на этом зарабатывают только избранные?

✅Ты ошибаешься!

✅Заходи к нам и начни зарабатывать уже сейчас!

________________

>>>ВСТУПИТЬ В НАШ ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ<<<

________________

✅Всем нашим партнёрам мы даём полную гарантию, а именно:

✅Юридическая гарантия

✅Официально зарегистрированная компания, имеющая все необходимые лицензии для работы с ценными бумагами и криптовалютой

(лицензия ЦБ прикреплена выше).

Дорогие инвесторы‼️

Вы можете оформить и внести вклад ,приехав к нам в офис

г.Красноярск , Взлётная ул., 7, (офисный центр) офис № 17

ОГРН : 1152468048655

ИНН : 2464122732

________________

>>>ВСТУПИТЬ В НАШ ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ<<<

________________

✅ДАЖЕ ПРИ ПАДЕНИИ КУРСА КРИПТОВАЛЮТ НАША КОМАНДА ЗАРАБАТЫВЕТ БОЛЬШИЕ ДЕНЬГИ СТАВЯ НА ПОНИЖЕНИЕ КУРСА‼️

‼️Вы часто у нас спрашивайте : «Зачем вы набираете новых инвесторов, когда вы можете вкладывать свои деньги и никому больше не платить !» Отвечаем для всех :

Мы конечно же вкладываем и свои деньги , и деньги инвесторов! Делаем это для того , что бы у нас был больше «общий банк» ! Это даёт нам гораздо больше возможностей и шансов продолжать успешно работать на рынке криптовалют!

________________

>>>ВСТУПИТЬ В НАШ ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ<<<

________________

Стоит ли покупать паи фондов недвижимости на бирже?

Инвестпривет, друзья! На Западе они считаются отдельным классом активов и приравниваются к недвижимости. Поэтому, если вы хотите разнообразить свой инвестиционный портфель доходной недвижимостью, этот актив придется вам по вкусу. Давайте детально разбираться, что такое REITы, как они работают, как облагаются налогом и как выбирать подходящие фонды. REIT читается как «риит» — это аббревиатура от Real Estate Investment Trust, что можно перевести как «инвестиционные фонды недвижимости» или трасты недвижимости. Они занимаются тем, что покупают или строят недвижимость дома, торговые центры, офисы и т. Надо отметить, что данные требования актуальны для США, в других странах могут быть свои заморочки. По своей организационной форме REITы больше похожи на российские фонды недвижимости. Но если последние — закрытые и обращаются на внебиржевом рынке, то акции большинства REITов залистингованы на бирже и их может купить любой желающий. Другая классификация — по географическому признаку. Важно понимать, что если фонд зарегистрирован, например, в США, то он не обязательно вкладывается в недвижку только в своей стране. Поэтому при анализе REITа обращайте внимание, в каких странах находится недвижимость фонда, а не только, где он зарегистрирован. Таким образом, некого абстрактного «сферического в вакууме» REITа в природе не существует. Обязательно нужно смотреть, куда именно вкладывает фонд: в какой тип недвижимости и в какой стране. Поэтому разные рииты по-разному реагируют на изменения в экономике. Например, когда закрывали торговые и развлекательные центры в разгар локдауна года, такие фонды, как Realty Income, Kimco Realty, Kite Realty и Simon Property потеряли в стоимости при этом, например, та же Kimco Realty заморозила, а потом сократила дивиденды, чтобы сэкономить средства. А такие фонды, как Sabra Health Care, Ventas и Welltower после неминуемого падения быстро выросли, так как предоставляли помещения здравоохранительным учреждениям а именно в здравоохранение хлынули деньги инвесторов в разгар коронакризиса. А налог с дивидендов REIT платят сами инвесторы в зависимости от их статуса налогового резидентства. Да, собственно, говоря, никак: за них уже всё уплачено. REITы просто не подпадают под действие этой формы. Или вот другой пример — Welltower. Добавление REITов в портфель сделает его более гибким, доходным и устойчивым к рискам. Всё больше финансовых советников в России и за рубежом рекомендуют добавлять фонды недвижимости в свои портфели, так как REITы имеют довольно низкую корреляцию с фондовым рынком. Как видите, явно выраженной корреляции нет. На самом деле бета недвижимости к рынку акций находится в диапазоне от —0,3 до 0,8 в зависимости от рыночного цикла, что позволяет использовать ETF на REITы в качестве еще одного строительного кирпичика портфеля. Кстати, небольшая «инъекция» недвижимости в виде риитов помогла мне получить более сбалансированный антикризисный портфель в этом исследовании. Защита от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и размер рентных платежей растут со временем и напрямую коррелируют с инфляцией. Поэтому дивиденды REIT в среднем тоже растут хотя в кризис года ряд фондов сократили или заморозили дивиденды — но это форс-мажор. Защита от девальвации рубля. Так как REITы торгуются за доллары, то вы получаете страховку от обвала нашей национальной валюты. Более высокая ликвидность по сравнению с покупкой недвижимости. Купить и продать или сдавать в аренду недвижку самому долго и затратно по времени. А здесь — просто купил акции REIT и чувствуй себя рантье, живущим на проценты от сдачи недвижимости. Акции REITов торгуются в рабочие дни, достаточно ликвидны и обладают малым спрэдом. Низкий порог входа. Стоимость REIT начинается буквально от 50 долларов. Но, конечно, в любой бочке меда есть ложка дегтя. И здесь не исключение. Так, акции REIT в значительно степени зависят от фазы экономики. То есть при спаде они будут дешеветь, так как будет снижаться денежный поток от сдачи в аренду помещений. У ипотечных REIT есть специфические риски: повышение процентной ставки в экономике и кредитный риск плательщики по ипотеке могут разориться. А вот график Realty Income. На протяжении лет котировки растут, но имеются затяжные периоды цикличных боковиков. Сами по себе REITы дают достаточно много диверсификации, так как каждый отдельно взятый фонд инвестирует в сотни и тысячи объектов недвижимости. Но если вам по какой-то причине такой диверсификации кажется недостаточно или вы не хотите разбираться в особенностях каждого отдельного взятого фонда , то можно вложиться сразу в ETF. Но они торгуются на Нью-Йоркской бирже. Соответственно, для их покупки нужен счет у зарубежного брокера, например, Interactive Brokers. Для этого нужно открыть счет у любого российского брокера список брокеров с самыми выгодными тарифами здесь. Важно: некоторые брокеры могут не предоставлять доступ к отдельным REIT из-за их низкой ликвидности. Но большинство фондов купить всё же можно без особых проблем. Представляю вам полный список доступных для покупки REIT на Санкт-Петебургской бирже данные актуальны на ноябрь года. REITы занимают довольно приличную долю в моем портфеле. Я купил несколько из них в разгар кризиса года, когда их цены сложили в 1, раза, а дивидендная доходность приблизилась к двузначным значениям. Куда вкладывает REIT, или структура активов. Так как все REITы разные, то важно понимать, в какие именно объекты недвижимости вкладывает фонд, какие перспективы у отрасли и подходит ли вам это. Как правило, на поздних стадиях экономических циклов вкладывать в производственные и коммерческие REIT не столь интересно, а вот на ранних — самое то. География активов. В целом, чем больше, тем лучше. Если активы REITа сконцентрированы в одной стране или одном регионе, то это повышает риски. В кризис года компания сильно потеряла в доходности. Среднегодовая доходность. Если динамика ниже, значит риит где-то недожимает. Дивидендная доходность. Благо, таких очень много. Высокий уровень FFO funds from operations — средств от операций. Проще говоря, это чистый доход от ренты плюс средства, отложенные на ремонт и реконструкцию недвижимости, минус убытки от выбытия недвижимости из числа активов. Показывает, насколько оценен или недооценен REIT. В среднем по риитам США этот мультипликатор равен Если ниже — значит, REIT торгуется ниже справедливой цены. Показывает приток денежных средств на одну акцию. Чем выше это значение, чем лучше. Лучше смотреть этот показатель в динамике. Снижением мультипликатора возможно, если денежные потоки уменьшились или же фонд выпустил дополнительные акции. В идеале значение должно быть меньше 2, но это требование выполняется не всегда. Важно понимать, что так как REITы почти всю прибыль распределяют на дивиденды, то для покупки и строительства новых жилых объектов они обычно выпускают облигации или привлекают займы. Это не ой-ой, а очень выгодно, так как по ним потом выплачиваются очень низкие проценты ставка ФРС в США, да и в большинстве других развитых стран близка к 0, что позволяет получать дешевые кредиты. Поэтому у таких компаний очень высокий долг. В нормальном REITе денежные потоки всегда выше платежей по долгам, то есть значение всегда ниже 1. Если нет — значит, такой фонд работает в убыток. Если долговая нагрузка предельная, то при повышении ставок в экономике такой REIT ждет неминуемый крах. В целом выбор REITа — тот еще квест. На платном блоге я планирую постепенно дать обзор наиболее значимых и доходных REIT. Так что присоединяйтесь, чтобы не пропустить ничего интересного! Надеюсь, информация об американских REIT была для вас полезной. Пользуйтесь этим полезным инструментом, чтобы расширить возможности вашего инвестиционного портфеля. Напишите в комментариях, в какие REITы вы вкладываете и почему, это очень интересно. Удачи, и да пребудут с вами деньги! Здравствуйте Михаил. Спасибо за статью. Возник вопрос. Применяется ли к нему ЛДВ или нет? Это биржевой рынок или внебиржевой? И про двойной налог на etf можете пояснить? А второй налог откуда берется? Андрей, добрый день! ЛДВ применяется только к активам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг. Про двойной налог — я как раз-таки имел в виду налог на прибыль, который уплачивает инвестор. То есть, если вы покупаете, например, Realty Income напрямую, то платите налог только один раз. Если в составе ETF — то уже дважды. Хорошая статья. Давно хотела с этими REITами разобраться. Теперь в целом есть понимание, что это такое. Спасибо, Михаил! Почему амер. ETF на амер. Это вызывает удивление, хотя мне пока не удалось найти доказательств ни одного из этих вариантов. Вы — единственный в рунете, кто однозначно утверждает, что налогообложение в этом случае получается двойным. Его главная особенность: REIT платит налог до того, как переведет деньги инвесторам или брокерам, и льготного налогообложения в этом случае не возникает. Но REITы не подпадают под это. У фондов со льготами в этой строке находится Qualified dividends, Второе доказательство: скрин в тексте статьи, показывающий расхождение между динамикой цен на недвижимости и ETF на REIT. Третье доказательство: в налоговой форме K-1 четко расписаны все налоговые льготы, и REITов среди них нет. Ну, и в отчетности некоторые рииты это указывают тоже. Кроме того, если ETF американский, а акции внутри него российские, то они под льготное налогообложении не подпадают. Точно так же, как у российских фондов внутри находятся американские акции, которые тоже не обладают льготным налогообложением. Если вы, к примеру, купите ERUS, то подпадете под двойное налогообложение: фонд заплатит налог с дивидендов российских акций, а вы заплатите и налог с прироста курсовой стоимости акции, и налог с дивидендов самого фонда, которые вам будут ретранслированы. Михаил, спасибо за обстоятельный ответ. Интересная дискуссия получается. Хочу прокомментировать Ваши ответы: 1. Скрин в тексте статьи, показывающий расхождение между динамикой цен на недвижимости и ETF на REIT, не доказывает, что это расхождение явилось следствием внутр. Расхождение в этом случае должно равномерно увеличиваться со временем, а на представленном скрине оно до конца г. Что там случилось — налоги сняли в начале кризиса? Возможно в К-1 рейты включены в какую-то из льгот, о которой нам неизвестно. Но как это связано с внутр. Можете, пож-та, показать, где в отчетности самих рейтов указано про наличие внутр. Спасибо, не знал. Я почему-то думал, что это касается распределения налогов внутри фонда. Ну, на скрине у обоих графиков единая точка отчета, поэтому они идут сначала рука об руку, а потом есть расхождение. Конечно, тут не только налоги, но и комиссии, и ошибка слежения. Но большие налоги — одна из причин большого расхождения. Если сравнить два фонда с льготным налогообложением и без него, то их графики будут расходиться аналогично из одной точки. К сожалению, сейчас с бухты-барахты вряд ли найду. На прошлой неделе просматривал отчет Realty Income, и у них довольно подробно расписана их налоговая политика, в том числе возможные потери инвесторов от потери компанией статуса риита видимо, были такие предпосылки. В целом я исхожу из логики. Насколько я знаю, рииты получают различные налоговые льготы типа освобождения от налога на землю и корпоративного налога поправьте меня, если я не прав. И если правительство еще даст им налоговые льготы на дивиденды, то что оно правительство в итоге от них получит? Изначально рииты создавали для более эффективного сбора налогов — иначе какой в них смысл? Также в году был существенно изменен TCJA в области налогообложения риитами, возможно, у меня устаревшие данные. Не такие уж они и дорогие. И далеко не все из риитов эффективные, я бы вообще только верхние позиции из REET взял в свой портфель Но это, конечно, вообще отдельный вопрос. Хотя я в целом не лезу в истории, в которых не до конца разбираюсь. Вот тут не согласен. Для европейских ETF с реинвестом дивов вообще можно было бы избежать налоговв процессе владения, но тут, полагаю, надеяться на льготное налогобложение амер. Я имел в виду, что не самая лучшая идея без отсутствия льготного о налогообложения. Если есть льготы — конечно, да, ETF выгоднее. Я своим клиентам всегда советую именно российские фонды на российские акции, если они вдруг намерены инвестировать в российский рынок и держать акции больше 3 лет. Тут и льготы на дивиденды, и ЛДВ. Жаль, что с американскими фондами возможности получить ЛДВ нет. Остается надеяться, что рано или поздно зарубежные УК типа Vanguard и iShares всё-таки придут на нашу фонда.

Заработок для каждого без вложений

Специфика налогообложения инвестиционных фондов