Инвестиции в недвижимость. Только с дальним прицелом
Покупателей недвижимости на «первичке» становится все меньше. Но застройщики не сбавляют темпов. «Минфин» выяснял, как кризис перепроизводства повлиял на инвестиции в жилье, и есть ли сейчас смысл вкладывать средства в новострои.
По данным компании City Development Solutions (CDS), в январе-июне 2017 года в Киеве и области на продажу было выставлено 20 700 новых квартир. Это вдвое больше, чем за 6 месяцев 2016 года, когда рынок пополнился 9 400 квартирами.
По оценке директора CDS Ярославы Чапко, при нынешних темпах продаж покупателям понадобится три года, чтобы «переварить» такое количество объектов. Но нынешние 20 000 – это лишь половина проблемы. За прошлые годы застройщики не успели продать еще около 30 000 квартир в новостроях. Что теперь делать с этим запасом – никто не знает.
Очередей за квартирами нет и в помине. С середины апреля гривна начала укрепляться, период акций от застройщиков подошел к концу. Цены на недвижимость на первичке немного подросли, а банки так и не начали выдавать ипотечные кредиты. Все это не могло не сказаться на спросе.
По оценкам экспертов, количество инвестиций в жилую первичную недвижимость в 2017 году сократилось до 20%, а их окупаемость снизилась на 25-30%.
Кто и во что инвестирует
По словам эксперта рынка недвижимости Анатолия Топала, инвесторы ведут себя осторожно и тщательно изучают объекты для вложений. Дешевизна — больше не единственный критерий при выборе квартир. Инвесторы уделяют все больше внимания надежности и привлекательности строительства, возможности потенциального роста цен и т.д.
Хотя львиная доля покупателей по-прежнему ищет бюджетное жилье. По данным CDS, к концу первого полугодия 2017 года удельный вес запросов на квартиры стоимостью до $30 000 достиг 92% от общего количества. Между тем, в структуре предложения на такое жилье приходится лишь 49%.
Инвестируют в недвижимость сейчас, в основном, бизнесмены, которые смогли успешно развивать свой бизнес в кризисных условиях, государственные чиновники, а также менеджеры высшего звена, рассматривающие инвестицию в недвижимость в качестве сохранения и приумножения капитала.
Есть также категория инвесторов, которые вкладывают средства «портфелем» на разных уровнях строительства. То есть покупают права не на одну квартиру, а на несколько. Иногда – целыми этажами. И если в 2014 – 2015 годах, в основном, покупка шла на уровне площадок и начальных стадий строительства, то в 2017 речь идет уже о вложениях в объекты более высокой степени готовности. Конечно, если цена на них будет выгодной. А застройщики все чаще дают им такую цену.
«Инвестиционный спрос сегодня составляет от 20-40% по разным классам объектов», — уточняет Ярослава Чапко.
Риски
По словам специалиста по оценке жилья компании «Олимп Консалтинг» Андрея Гусельникова, застройщики не анализируют рынок. В этом и кроется главная причина переизбытка предложения. Жилье остается непроданным, компаниям не за что продолжать строительство.
Покупатель оплачивает своими деньгами еще не построенные квадратные метры. Угадать, будут ли они достроены или нет, к сожалению, не всегда удается.
Во-первых, не все покупатели могут проанализировать разрешительную документацию на объект, а за помощью к профессиональным юристам обращаются единицы. Во-вторых, строительство жилья ведется преимущественно на деньги покупателей, поэтому, если продажи остановились, велика вероятность остановки строительства и самого объекта. «Но если совсем избежать инвестиционных рисков нельзя, то их можно снизить. Например, рассматривать для инвестиций только в объекты у застройщиков с хорошей и проверенной репутацией, инвестировать в объекты с 95% готовности или покупать уже готовое и введенное в эксплуатацию жилье», — рекомендует Ярослава Чапко.
Продавать или сдавать?
На фоне переизбытка предложения вкладывать деньги в недвижимость для быстрой перепродажи было бы весьма опрометчиво.
Дело не в том, что людям не нужно жилье, у граждан просто нет средств на его покупку. А одолжить деньги в банках по-прежнему проблематично — требования к заемщикам очень высоки, а стоимость ипотечных кредитов снижается крайне медленно. Поэтому вероятность «зависания» таких объектов достаточно велика. К тому же, пока объект находится в продаже, владелец будет оплачивать и коммунальные услуги, и налог на недвижимость. Так что есть вероятность, что инвестор может ничего не заработать на вложении, а разве что «отбить» средства, затраченные на покупку.
Оптимальный вариант — сдавать недвижимость в аренду и получать пусть небольшой, но стабильный доход в течение длительного срока, пока спрос не оживет. По словам Ярославы Чапко, многие инвесторы уже готовы рассматривать подобные вложения как долгосрочные.
Тем более, что уже формируется прослойка граждан, готовых к европейскому стилю жизни - когда семьи практически всю жизнь живут в арендованных квартирах. При этом они тратят деньги не на то, чтобы накопить на маленькую, но свою жилплощадь, а на путешествия, развлечения и прочее.