Четыре способа определения стоимости недвижимости
@BorovikovaOVРанее я рассказала об ошибках, которые допускают собственники при оценке своей недвижимости. В этом посте речь пойдет о доступных способах определения рыночной стоимости недвижимости.
1. Воспользоваться он-лайн калькуляторами по оценке недвижимости
Многие агентства и базы недвижимости на своих сайтах размещают калькуляторы. Основные параметры для ввода информации у всех калькуляторов одинаковые, при расширенном поиске есть отличия.
Вот несколько ссылок:
https://www.cian.ru/kalkulator-nedvizhimosti/
https://www.domofond.ru/ozenka
К недостаткам калькуляторов можно отнести следующие:
● погрешность в актуальности базовой информации в калькуляторе. Сложно определить когда его версия последний раз обновлялась, неизвестно какие данные используются для расчета. Если расчет производится по базе объявлений сайта, то чем меньше объявлений в базе, тем менее точный показатель, шире диапазон цены;
● калькуляторы ограничены набором определенных фильтров, невозможно задать дополнительный, уточняющий параметр;
● субъективная оценка пользователем параметров, предлагаемых калькулятором. Например, параметры выбора: «не требует ремонта» и «сделан косметический ремонт». При наличии сделанного косметического ремонта можно выбрать «не требует ремонта», но если в выпадающем списке предлагаются оба варианта, значит разработчик калькулятора подразумевал различие между этими вариантами, и тут выбор будет на ваше усмотрение.
Протестировала один из калькуляторов на определение стоимости своей квартиры. Все параметры оставляла без изменений, меняла только тип комнат: изолированные или смежные, санузел: раздельный или совмещенный.
Данные такие:
Т.е. при изолированных комнатах разница в цене в зависимости от типа санузла составляет 948 238 рублей, что мало правдоподобно для рынка.
В случае со смежными комнатами и с различным типом санузла разница между вариантами составила 853 413 рублей.
Согласитесь, в обоих случаях разница почти под миллион рублей! И это за "раздельный санузел" при прочих равных параметрах.
Результат: при использовании калькулятора стоимость рассчитывается ориентировочно, диапазон цен широкий, требуется дополнительное уточнение стоимости.
2. Обратиться за оценкой к специалисту: к риэлтору, в агентство недвижимости.
Позвонив в агентство или знакомому риэлтору, Вам назовут ориентировочную стоимость: диапазон от и до, основываясь на ваших ответах. Чем подробней Вы опишете свой объект, тем точнее будет определена стоимость. Окончательную цифру риэлтор сможет сказать после личного осмотра объекта недвижимости. Поэтому лучше сразу пригласить его на оцениваемый объект. В отличие от калькулятора, специалист сможет ответить на ваши многочисленные вопросы, связанные не только с оценкой недвижимости.
3. Заказать оценку у профессионального оценщика.
На рынке большой выбор оценочных компаний. Но способ затратный и хлопотный. Обычно он используется для целей кредитования, налогообложения, в рамках судебных разбирательств: раздел имущества, споры о кадастровой стоимости, а также в индивидуальных случаях.
4. Самостоятельно оценить, учитывая критерии, которые используют при оценке профессионалы.
Профессионалы при оценке недвижимости используют несколько подходов одновременно, либо оговаривают почему какой-либо не используют.
Доходный подход –основывается на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Характерен для оценки коммерческой недвижимости.
Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Обязательно используется при оценке индивидуальных жилых домов, зданий и сооружений.
Сравнительный подход – основывается на сравнении с другими аналогичными объектами недвижимости. Используется при оценке любых объектов недвижимости, и поэтому основные критерии этого подхода будут рассмотрены в следующем посте. У меня для Вас приготовлен сюрприз!
При самостоятельном определении цены продажи недвижимости можно использовать одновременно несколько способов оценки, тем самым полученный результат окажется более точным.
Правильно определенная цена - залог успешной и не затянутой продажи!