1.1
Оформление прав на ЗУ
Образование ЗУ
Это глава 1.1 ЗК.
Эта глава не раскрывает понятие образования ЗУ. Можно утверждать, что это создание нового объекта недвижимости. Само понятие недвижимости у нас спорное, но то, что ЗУ – недвижимость, это очевидно. Так как ЗУ – это нерукотворный объект за исключением искусственных ЗУ. Поэтому нельзя сказать, что ЗУ формируется как природный ресурс, а ведь ЗУ у нас выступает в качестве объекта гражданских прав и земельных прав, в том числе как природный ресурс. Вопрос образования не касается характеристик ЗУ как природного ресурса, так как как ЗУ как природный ресурс существует объективно. Мы говорим об образовании ЗУ как объекта недвижимости. Это в первую очередь установление, изменение местоположения его границ.ЗУ – это почвенный слой. Ключевое определение – это установление местоположения границ.Образование ЗУ касается установления и изменения границ. В результате чего ЗУ становится объектом гос кадастрового учета, он индивидуализируется и становится объектом прав. Это такая идеальная картина. Межевание, определение границ и далее. Это вытекает и из ст 8 ФЗ о гос регистрации недвижимости.
Глава 1.1 приводит способы образования ЗУ – раздел, объединение, перераспределение или выдел. Есть ещё пятый – образование ЗУ из земель, находящихся в публичной собственности. Кроме того, ЗУ могут быть созданы посредством формирования искусственных ЗУ.Это можно назвать шестым способом. Шестой способ формирования осуществляется на основании спец ФЗ. Ну вот, например, намывные территории на ВО.
ЗУ, из которых образуются новые ЗУ, называются исходными(такая терминология использована для раздела, перераспределения, объединения). При выделе старый (измененный) и новый ЗУ.Когда мы говорим о выделе, здесь не используется термин исходный, так как есть один участок, из которого выделяется новый ЗУ.
При разделе, объединении и перераспределении исходные участки прекращают существование с момента регистрации прав на вновь образованные ЗУ.Что касается целевого назначения и разрешённого использования, то признаётся то, которое было у исходных, за исключением случаев, специально предусмотренных ФЗ.
Образование ЗУ возможно только при наличии согласия в письменном виде лиц, у которых есть производные права на ЗУ.П 4 ст 11.2 – случаи, когда такое согласие не нужно. Образование ЗУ из участков, принадлежащих на праве частной собственности, происходит по соглашению таких лиц. За исключением выдела общей доли из земель сельхозназначения.
Образование ЗУ из земель в публичной собственности – нужен либо проект межевания территории, утверждённый в соответствии с ГрК, либо схема расположения ЗУ на кадастровом плане территории. Нужен один из двух документов. При этом на основании схемы можно осуществить образование только тогда, когда отсутствует утверждённый проект межевания территории и когда он может не разрабатываться.Проект межевания позволяет учитывать все особенности развития территории в том числе планируемые и существующие территории общего пользования, ограничения в использовании. Проекты межевания и проекты – документы по планировке территории, которые разрабатываются в соответствии с ГрК на основании главы 5.
Образование лесных участков в целях размещения объектов, в том числе линейных, возможно только на основании проекта межевания территории. Только в соответствии с проектом межевания осуществляется образование участков в случаях, указанных в п 3 ст 11.3 ЗК. Например, из ЗУ, предоставленного садоводческому, огородническому товариществу для строительства и реконструкции объектов фед, регионального, местного значения.
Раздел ЗУ (11.4) –образуются новые ЗУ. Исходный ЗУ прекращает своё существование.Это может быть только в случае делимости ЗУ.Это касается и ГК. Надо обращать внимание на минимальные размеры ЗУ. Нельзя, чтобы одна из частей оказалась меньше установленного минимального размера ЗУ, который указан в ПЗЗ, в той документации, которой утверждены градостроительные регламенты.При разделе у собственника возникает право на все образуемые участки. Если он изначально был в общей собственности, то она сохраняется. Если иное не установлено соглашением между сособственниками.
Интересная норма об участках, предоставленных садоводческим и огородническим товариществам, - если раздел в соответствии с проектом межевания, то может быть образовано несколько участков, которые предоставлены отдельным лицам для данных целей (садоводческих и огороднических, вроде как), и для образования участка общего пользования. У нас вообще тут новый закон сейчас приняли. Ситуация с ЗУ общего пользования тут не вполне однозначна. Закон оставил открытым вопрос с землями общего пользования. Что такое участок общего пользования в садоводстве и огородничестве? Дороги обычно, участок, где расположены пожарные водоемы. Но в основном дороги. Какая проблема? Допустим, образовывались маленькие ЗУ, которые отдельным лицам продавались. С 1 января 2019 году дачников по этому закону нет. Есть только садоводы или огородники. Надо приводить уставы в соответствие. Эти садоводы приобретают свой ЗУ, допустим, они с домом его приобретают или строят его. Что с дорогами? Если участок был у одного застройщика, то по идее этот собственник должен передать дороги в ОДС. А вот такого указания не было. В новом законе сказано, что если вы создаёте садоводческое или огородническое товарищество, то вы должны такой участок сформировать и передать. Краснова считает, что там нет указания для случаев, когда у нас уже есть товарищество с конкретными собственниками, но с землями общего пользования, принадлежащим третьим лицам. Проблема все равно не решена, так как непонятно, как изменить собственность, как передать от одного лица в ОДС другим. Так что вопрос открыт. Самый распространённый вариант решения проблемы – частный сервитут, но это долго, дорого, часто неэффективно
Выдел осуществляется в случае выдела доли/долей из ЗУ, находящегося в долевой собственности. Образуется один или несколько новых ЗУ. А старый сохраняется в изменённых границах – изменённый ЗУ.
Особенности выдела ЗУ в счёт земельных долей в ФЗ об обороте земель сельхозназначения.
Надо учитывать, что есть случаи, когда запрещается выдел доли из ЗУ, находящегося в долевой собственности. Например, в ст 36 ЖК сказано, что ЗУ под домом – общая собственность, а потому в силу ст 37 собственник не вправе осуществлять выдел доли в праве общей собственности, в том числе и в отношении ЗУ.
Объединение ЗУ – образуется один ЗУ. Существование прежних ЗУ, которые были смежными, прекращается.Не допускается объединение ЗУ, принадлежащих на ПБП, ПНВ или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если такие ЗУ принадлежали на одном праве одному лицу.
Можно объединить участок, который является предметом залога, с тем, которым им не является, но тогда залог распространится на все, если иное не установлено в соглашении
Нормы ГК об образовании общей собственности являются основанием возникновения права общей собственности в данном случае. Общая собственность просто так не возникает, она возникает в случаях, установленных законодательством. Многие считают, что вот объединение и есть такой случай.
Самый интересный способ – перераспределение ЗУ. В ЗК сказано, что перераспределение нескольких смежных ЗУ позволяет образовать несколько новых смежных ЗУ, прекращаются исходные, появляются новые. Перераспределение может быть как в отношении объектов частной собственности, так и в отношении объектов публичной собственности. Можно перераспределять те, которые в частной и публичной.[O.Р.1] Раньше можно было перераспределять только те ЗУ, которые были в частной собственности. Перераспределение – изменение границ двух смежных участков. Также ещё можно с участием публичных земель.
Перераспределение земель или ЗУ, находящихся в публичной собственности, между собой и с участками в частной собственности осуществляется на основании главы 5.4. Если говорим о перераспределении только частных, то общие положения главы 1.1.
Возникновение и сохранение прав, обременений и ограничений – ст 11.8. У лица, которому предоставлен на ПБП, ПНВ, безвозмездного пользования ЗУ, из которого образуется новый ЗУ, у него возникают те же права на образуемые ЗУ. Аренда – в случае образования ЗУ из участка, используемого на основании аренды или ссуды, то в отношении изменённых участков он сохраняет права и имеет право на заключение новых договоров, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.Почему новый договор аренды? Это сложный вопрос, но ЗК последовательно отказывается от преимущественного права в отношении договора аренды.
Сервитуты обычные и публичные, установленные в отношении изначальных ЗУ, сохраняются в отношении образуемых ЗУ в прежних границах.Есть вопрос о сохранении сервитута, если происходит раздел господствующего ЗУ.Если происходит раздел служащего ЗУ, то по ОП сервитут сохраняется в отношении всех частей. А вот про господствующий ЗУ ничего не сказано. Есть вопрос. Надо полагать, что если во вновь образованном ЗУ каждому необходим сервитут, он должен сохраняться, но это лишь доктринальное толкование
П 6 ст 11.8 – сохраняются и иные не поименованные в статье ограничения и обременения.
Есть спец требования к образуемым и изменённым ЗУ. Предельные размеры ЗУ определяются градрегламентами. Там, где они действуют, они ими и определяются. Предельные размеры ЗУ, где градрегламенты не действуют или не установлены, определяются в соответствии с ЗК и иными ФЗ. Границы ЗУ не должны перестать границы МО и населенных пунктов – нельзя так образовать ЗУ. Не допускается образование, если это приведёт к невозможности разрешённого использования расположенных на ЗУ объектов недвижимости. Нельзя перераспределять, выделять, если ограничения, обременения не позволяют использовать ЗУ в соответствии с разрешённым использованием. Образование не должно приводить к вкрапливанию, чересполосице и другим препятствующим использованию ЗУ недостаткам.
Нельзя образовывать ЗУ, если произойдёт пересечение границ территориальных зон, лесничеств, лесопарков за исключением прямо указанных случаев
Все эти нормы свидетельствуют о том, что образование ЗУ не может быть произвольным.
Представим ситуацию. Есть частный жилой дом, который гипотетически может быть разделён на два дома. Прежде всего надо смотреть, можно ли разделить ЗУ.
Гос регистрация и кадастровый учёт приостанавливается, если нет соответствия размерам.
В статье сказано, что осуществление кадастрового учёта и регистрация прав приостанавливаются, если доступ к участкам не будет обеспечен, в том числе путём сервитута.
Придумали зону прохода и проезда– это не сервитут. Это не зона с особыми условиями использования территорий. Это публичный способ решения проблем доступа к замкнутому ЗУ. Орган власти, когда видит, что формируется ЗУ без доступа к землям общего доступа, своим решением устанавливает зоны прохода и проезда. Это осуществляется ненормативном правовым актом.Обоснование якобы потому, что такова планировочная ситуация в этом районе, в этом случае. Краснова считает, что это ограничение ПС, созданное региональным законодательством без достаточных правовых оснований. Краснова считает, что так неверно, нельзя так поступать. Практический аспект при этом сложный. Для сервитута нужно два объекта недвижимости. А как будем устанавливать, если господствующий объект ещё не сформирован?Нам вот в законе говорят, что доступ должен быть. У нас служащий объект есть, а господствующего объекта нет.
Что касается ограничений, связанных с невозможностью использования, то широко распространёнными являются случаи, когда участок находится в зоне с особыми условиями использования территорий.
14.05.
Ст 11.10 – схема расположения ЗУ на кадастровом плане территорий. Законодатель отдельно урегулировал вопросы, связанные с содержанием и подготовкой схемы. Эта схема в отсутствие планов межевания должна стать одним из наиболее распространенных документов для образования ЗУ, находящихся в публичной собственности.
Все проанализированные нами способы образования ЗУ теоретики подразделяют на первичное и вторичное образование ЗУ.Вторичное называют переобразование (вроде). Первичное – из земель, находящихся в публичной собственности, когда мы впервые формируем ЗУ. Вторичное образование (преобразование) – когда уже есть исходный ЗУ и мы посредством раздела, выделения образуем новые ЗУ.
До 1.03.2015 года у нас регламентировалось по большей части только вторичное образование ЗУ. После этого стало понятно, что образование ЗУ из публичных земель тоже возможно на основании схемы расположения ЗУ или проекта межевания. Теперь стало понятно, от чего можно оттолкнуться при первичном образовании ЗУ.
В ст 15 предусмотрено, что есть 5 случаев, когда образование ЗУ в обязательном порядке происходит на основании утвержденное проекта межевания территории.Во всех остальных случаях используется схема. При этом до реформы схема являлась услугой, которая предоставлялась МО, или была гос услугой в городах фед значения. Она готовилась бесплатно и отказать было нельзя. После схемы производилось межевание, кадастровый учет. После реформы схемы по ОП готовят органы власти, которые уполномочены на распоряжение ЗУ. Очевидно, что схему готовят, когда органы инициируют образование ЗУ. В остальных случаях, когда инициатором является частное лицо, схема готовится за счет потенциального собственника, владельца ЗУ. На него переложили финансовое бремя в подготовке схемы. После того, как схема подготовлена, орган власти принимает решение об утверждении схемы. Обычно она имеет определенный срок действия, в течение которого надо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право. Наверное, вам известна позиция, что объем недвижимости появляется с момента регистрации. Но есть позиция, что с момента гос кадастрового учета. Но надо понимать, что для завершения процесса необходима схема, межевание, регистрация права.
Образование ЗУ для строительства и реконструкции лин объектов осуществляется на основании проектов межевания.Внимание на терминологию здесь. ЗК использует термин размещение линейного объекта. Систематическое толкование: размещение не только строительство и реконструкция, но и эксплуатация линейного объекта.Если речь идет исключительно о строительстве и реконструкции или эксплуатации, законодатель использует именно эти термины. Если же речь о размещении, то тогда это все входит в этот термин. В частности в главе 5.7 можем это увидеть – там везде речь о размещении. В проекте изменений в ЗК речь шла отдельно о строительстве, реконструкции и эксплуатации. Краснова сначала думала, что эксплуатация в размещение не входит, но потом поняла, что это про совокупность. Краснова считает, что логика не до конца здесь выдержана, но понимать это надо.
Пп 5 п 3 ст 11.3 –говорится о том, что ЗУ, предназначенные для размещения вновь созданных линейных объектов, располагаются на основании схемы расположения ЗУ. [O.Р.2] Для строительства и реконструкции таких объектов нужен проект межевания. Если мы образуем ЗУ, чтобы осуществлять его эксплуатацию, то достаточно схемы по уже утвержденным лин объектам.Надо различать эту терминологию.
Если речь идет о разделе публичного ЗУ, который предоставлен третьим лицам и эти лица являются ЮЛ, то здесь раздел ЗУ или какой-то иной способ образования осуществляется только на основании схемы. Если же говорим о ФЛ, у которых находится публичный ЗУ, то чтобы осуществить преобразование ЗУ, схемы не требуется. Это будет производится без специальной документации. В таком случае проводятся работы по межеванию и схема не подготавливается.
Про вторичное образование уже говорили. Аспекты:
Важно, что производится разделение понятий выдел ЗУ и выдел доли и раздел ЗУ. Выдел – выдел из доли в ПС, когда у нас изначально была долевая собственность. Раздел – просто раздел ЗУ, действия, связанные с созданием из одного ЗУ нескольких новых ЗУ.
До определенного момента в законодательстве было понятие «кадастровые сведения, носящие временный характер в отношении ЗУ» - допустим, ЗУ был на праве индивидуальной собственности и поставлен на кадастровый учет, затем осуществляется раздел, допустим, на три ЗУ, но не зарегистрировано ПС в отношении новых ЗУ. На кадастровом учете стоял ЗУ в целом и новые части, то есть некое наложение объектов недвижимости друг на друга. Так было в течение 5 лет. Если не регистрировалось право, то сведения о новых ЗУ снимались с учета. Сейчас немного по-другому в отношении таких сведений. У нас есть ст 14 ФЗ о гос регистрации недвижимости – там исчерпывающий перечень случаев, когда надо ставить на кадастровый учет и регистрировать право, в том числе при образовании объекта недвижимости. Так что сейчас надо одновременно делать. У нас прекращается старый ЗУ и возникают новые ЗУ. С момента государственной регистрации у нас будут права на новые ЗУ и прекращение права на старый ЗУ. Такая ситуация снимает много проблем, когда у нас, например, в обороте был один ЗУ, а по факту существовало три.
Что касается выдела ЗУ в счет доли, то норма звучит так, что при таком выделе ЗУ сохраняется в измененных границах.ЗУ находится в долевой собственности. Собственник выделяет в счет доли определенную часть ЗУ, которая будет самостоятельной, ставит на кадастровый учет. Больше ничего не надо. После постановки на кадастровый учет с одновременной регстрацией права Росреестр сам вносит изменения в конфигурацию границ и сведения о площади прежнего ЗУ.У этого участка остается прежний кадастровый номер. Была практика, что присваивался новый кадастровый номер, но теперь практика такова, что первоначальный ЗУ остается в измененных границах с прежним номером.
При разделе ЗУ, находящегося в публичной собственности, предоставленного гражданину или ЮЛ, может быть образован один или несколько ЗУ. ЗУ при этом сохраняется в измененных границах. Мы делим один ЗУ. Получается образование трех самостоятельных. Возникает два новых объекта, а оставшийся остается в измененных границах. Это исходный ЗУ, он сохраняет прежний кадастровый номер. Это важно в таких случаях, когда говорим о садоводческих (огороднических) некоммерческих товариществах. В свое время был им предоставлен на ПБП ЗУ, товарищи начинают формировать и ставит на кадастровый учет ЗУ, предназначенные для и непосредственного пользования. Понятно, что этими индивидуальными ЗУ весь ЗУ не исчерпывается. Там есть земли общего пользования. Индивидуальные ЗУ ставятся на учет под самостоятельными номерами, а дороги остаются как измененный ЗУ с прежним кадастровым номером.
Применительно к договору аренды и образованию ЗУ, находящемуся в аренде, действуют новые правила. Раньше в таком случае лицо, с которым заключен договор аренды, имело преимущественное право на заключение договора аренды без торгов или изменение договора аренды.У нас раздел. Один новый ЗУ и измененный ЗУ. В отношении нового участка было преимущественное право на заключение договора, а к старому участку заключалось доп соглашение, которое касалось уточнения площади и границ. Теперь формулировка другая – в случае раздела ЗУ арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды без торгов. Заключается два новых договора аренды. Уходят от преимущественного права на заключение договора в отношении ЗУ.
Перераспределение. Глава 5.4. В этой главе речь идет о перераспределении земель и ЗУ, которые находятся в публичной собственности. Перераспределяются они между собой или вместе с ЗУ, которые находятся в частной собственности. То есть перераспределение может быть в отношении земель/земельных участков, находящихся в публичной собственности, так же и для случаев публичной + частной собственности. Если только частные, то это регулируется общими положениями, но не главой 5.4.
Случаи и основания перераспределения земель и ЗУ, находящихся в публичной собственности, между собой, указаны в ст 39.27 ЗК. Например, такое перераспределение возможно, когдавсе такие объекты не предоставлены гражданам, ЮЛ и не обременены правами третьим лиц, за исключением сервитута и публичного сервитута. Второй случай – ЗУ[O.Р.3] , находящийся в публичной собственности и земля, перераспределяются и при этом эти ЗУ не предоставлены каким-либо лицам на правах. Третий случай – все ЗУ перераспределяются, и они предоставлены одному лицу на одном виде права.
Перераспределение осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами.Если право распоряжения ЗУ принадлежит одному органу, то на основании решения органа. Соглашения и перераспределении земель/ЗУ в публичной собственности не может быть заключено, а решение не может быть принято при наличии хотя бы одного обстоятельства, указанного в п 7 ст 39.27.
В целом основным условием перераспределения является отсутствие прав на ЗУ, перераспределение которых осуществляется, прав третьих лиц, за исключением сервитутных. Или если права принадлежат одному лицу, тогда с согласия этого лица.
В целом конструкция перераспределения направлена на решение задач органов гос власти и органов МС. При этом нельзя нарушать права третьих лиц, в том числе правообладателей ЗУ, находящихся в публичной собственности. Механизм перераспределения упрощает процесс решения публичных задач. Например, при размещении линейных объектов требуется изменение границ ЗУ.
Случаи и основания перераспределения земель/ЗУ, находящихся в публичной собственности, и ЗУ, находящихся в частной собственности, указаны в ст 39.28. Со стороны публичной собственности могут быть как земли, так и ЗУ, со стороны частной только ЗУ, потому что частные лица не могут иметь в ПС земли.Такое перераспределение допускается в 4 случаях:
1) Перераспределение производится в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории - когда есть договор о развитии и нужно привести границы ЗУ в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
2) В целях приведения границ ЗУ в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, при условии, что площадь ЗУ, находящихся в частной собственности, увеличивается, но не более чем до установленных предельных максимальных размеров ЗУ. То есть некая прирезка к частным ЗУ определенной территории, но нельзя, чтобы ЗУ становились больше установленных размеров
3) Ситуации, когда ЗУ находятся в собственности граждан и предназначены для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, ИЖС, при условии, что площадь ЗУ, находящихся в собственности граждан, увеличивается, но не более чем до установленных предельных максимальных размеров ЗУ
4) ЗУ образуются для размещения объектов капитального строительства. В том числе для изъятия ЗУ в целях публичных нужд
Все это происходит на основании соглашения уполномоченных органов и собственников. Увеличение площади ЗУ, находящихся в частной собственности, осуществляется за плату. Размер определяется в установленном ЗК порядке.
Юридическая природа перераспределения состоит в возможности изменения местоположения границ ЗУ, находящегося в частной собственности, в том числе возможности увеличить площадь ЗУ за счет земель/ЗУ, находящихся в публичной собственности.
Использование механизма перераспределения происходит, когда в целом для изменения местоположения границ нет препятствий. В ряде случаев такая процедура даже желательна. Предположим, есть полоска земли есть какая-то. Допустим, она не может быть сформирована в качестве самостоятельного ЗУ, или это запрещено, или нецелесообразно. До появления механизма перераспределения земель и ЗУ для целей изменения местоположения границ и увеличения площади ЗУ, предназначенных для…, граждане осуществляли такие прирезки посредством других механизмов. Так, например, в Определении ВС от 10.02.2015 18-КГ14-178 было сказано, что такие прирезки должны предоставляться на общих основаниях, если можно было сформировать такой ЗУ с помощью торгов.
Порядок заключения соглашения о перераспределении ЗУ, находящихся в публичной и частной собственности, установлен в ст 39.29.
Собственники обращаются с заявлением в уполномоченный орган. Он принимает решение об отказе в случаях, установленных этой нормой (например, если на ЗУ будут расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в публичной собственности, в частной собственности иных лиц, за исключением ряда сооружений – то есть нельзя произвести перераспределение таким образом, чтобы в частную собственность попали ЗУ, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам; за исключением сооружений, расположенных на основании сервитутного права; законодатель следует принципу единства судьбы объекта недвижимости и ЗУ). Далее лицо, по заявлению которого было принято решение об утверждении схемы или которому одобрили соглашение, обеспечивает проведение кадастровых работ. Затем заявитель обращается с заявлением о гос кадастровом учете. Не более чем в течение 30 дней со дня предоставления в уполномоченный орган кадастрового паспорта, орган направляет проект соглашения заявителю. Надо подписать проект в течение 30 дней. Если все нормально, то осуществляется перераспределение. Красновой процедура не совсем понятна, потому что сначала образуют ЗУ, а потом соглашение заключают. С одной стороны, соглашение в отношении уже существующих объектов. С другой стороны, а если не заключат соглашение, что тогда делать?
По поводу правовой природы соглашения о перераспределении ЗУ, находящихся в частной и публичной собственности, нет однозначной позиции. Похоже, что это сделка, но непонятно, что именно за сделка. У нас происходит перераспределение ЗУ и земли, у нас есть один объект, а второго объекта нет. Но ведь можно заключить сделку в отношении будущего объекта. Но есть авторы, которые говорят, что есть некая публично-правовая собственность, отличная от частноправовой, а потому и ситуация отличная. Когда мы говорим об этой ситуации, Краснова скорее согласна, что здесь сделка. Хотя специфика, конечно, есть.
Порядок заключения соглашения о перераспределении земель и ЗУ содержит в себе элементы, схожие с порядком предоставления ЗУ без торгов. В результате перераспределения должен быть образован новый ЗУ, а образование может осуществляться по ОП на основании утвержденного проекта межевания или схемы. То есть действуют общие правила об образовании ЗУ, но с учетом некоторых нюансов.
До 2015 года перераспределение ЗУ производилось только в отношении объектов, находящихся в частной собственности. Теперь такая возможность существует и в отношении публичной собственности. После глобальной реформы был существенно переписан ЗК. Основная задача – отработка механизмов предоставления ЗУ в частную собственность или на основании иных ОВП, в аренду + механизмы, связанные с регулированием конкретных категорий земель. Начиная со ст 39, мы увидим большое количество новых статей. Это все было дополнено, чтобы конкретизировать порядок предоставления прав в отношении публичных ЗУ и земель.
Проблема с перераспределением касается вопроса использования земли как объекта имущественных отношений. Земля – объект природоресурсных отношений. а вот имущественных? Некоторые разделяют имущественные отношения в ГЗ и ЗЗ. Краснова считает, что специфика есть, но регулирование должно быть единообразным. Регулирование прежде всего основывается на основании ГК. Так что регулирование в отношении земли спорно, но заключать сделки в отношении земли можно как в отношении будущей недвижимости.
Если осуществляете перераспределение и рядом есть несформированный (или сформированный – плохо слышно; по идее сформированный должен быть) публичный ЗУ, то вы должны поставить на кадастровый учет как ваш, так и соседний ЗУ. Если рядом земля, то тогда надо поставить на кадастровый учет только свой ЗУ.
Согласование местоположения границ ЗУ.
До определенного момента согласование применялось в случае любой постановки на кадастровый учет ЗУ, если рядом был другой ЗУ. Надо было получать согласие от всех соседей. В законе о кадастре появилась ст 39, которая предусмотрела только один случай, когда должно было производится согласование границ. Сейчас эта норма в законе о кадастровой деятельности. Можно поставить ЗУ на кадастровый учет и не осуществлять согласование границ во всех случаях, кроме ситуаций, когда ….[O.Р.4] – смежная граница появляется тогда, когда есть смежный ЗУ. Если есть ЗУ, есть правооустанавливающий документ, то же самое есть у соседа. Никто из нас на кадастровый учет не поставил. Мы соседи, но не являемся обладателями смежных ЗУ, так как не поставлены на учет, нет смежной границы. Если я ставлю на кадастровый учет, то сосед может обратиться в суд. Если я уже поставила на учет, то при определении границ соседа кадастровый инженер будет опираться на границы моего ЗУ. Согласовывать не надо. Согласование только при изменении местоположения границ ЗУ. Только в этом случае будет проводится процедура согласования. При этом предметом согласования является определением границ ЗУ, которыми одновременно являются границами ЗУ.Поэтому опасно не ставить долго на кадастровый учет. Понятно, что у вас могут быть правоустанавливающие документы, но вам возможно придется отталкиваться от границ чужого ЗУ, в итоге вы поставите на учет намного меньшую площадь. Надо будет тогда оспаривать формирование соседнего ЗУ, признавать, что правоустанавливающие документы в отношении соседнего ЗУ незаконны. Плюс все усложнено тем, что периодически меняются способы осуществления кадастровой съемки + в ЕГРН эти сведения о точном местоположении границ могут различаться. Так что надо ставить на кадастровый учет при регистрации ПС – это положение законодательства обоснованно.
Если в результате процедуры уточнения границ меняется площадь и конфигурация границ смежного участка, то тогда постановка на кадастровый учет возможна при наличии личной подписи собственника смежного участка.У соседа стоит ЗУ на кадастровом учете, вы собираетесь формировать собственный участок. Нужно уточнение границ, изменяться границы или конфигурация. Надо получить согласие с личной подписью. Раньше подпись не требовалась. Можно было известить соседа письмом с уведомлением. Так было осуществлено много захватов. Поэтому теперь нужно получить подпись.
[O.Р.1]Ну короче, схема такая:
1) Частный + частный
2) Публичный + частный
3) Публичный + публичный
[O.Р.2]Короче, тут что-то непонятное, но смысл такое: если эксплуатация, то достаточно схемы, если нужно для строительства и реконструкции, то тогда проект межевания
[O.Р.3]Если один в публичной собственности, если перераспределение с землями
[O.Р.4]Тут не слышно было, но дальше по содержанию понятно