Налогообложение при сделках с недвижимостью
ATRA GroupНалоговый кодекс Украины (Закон 2755-VI) устанавливает следующие режимы налогообложения:
- Ежегодный налог – владелец должен платить за содержание недвижимости
- Налог на продажу и покупку недвижимости– вступает в действие с момента заключения нотариальной сделки и регистрации в реестре недвижимого имущества.
По первому пункту, владелец платит за т.н. владение квадратными метрами. Налоговый кодекс ввел нулевую ставку на недвижимость, при условии, если собственник владеет:
- Квартирой общей площадью менее 60 кв. метров;
- Жилым домом с общей площадью не более 120 кв. метров;
- Суммарное владение различными типами недвижимости – не более 180 кв. метров.
Если норматив превышает указанные значения – налогоплательщик оплачивает каждый «лишний» квадратный метр.
Второй установленный государством режим – уплата налога при реализации сделки.
Налогооблагаемая база состоит из:
- Выплата гос. пошлины;
- Налог на полученный доход;
- Военный сбор.
Применение конкретных ставок зависит от срока реализации, статуса стороны сделки и условиями владения объекта недвижимости.
Налог при покупке недвижимости – что платит покупатель в 2021 году?
При заключении сделки, обязательство на налог при покупке недвижимости возникает у обеих сторон – покупателя и продавца.
Покупатель обязан оплатить следующие налоги при покупке квартиры:
- Государственная пошлина в размере 1% от кадастровой стоимости жилья;
- Перечисленный налог в Пенсионный фонд в размере 1% от суммы сделки, заключенной у нотариуса.
Налогооблагаемая нагрузка может быть снижена в отношении следующих категорий покупателей сделки:
- Ветераны боевых действий, а также члены их семей;
- Ликвидаторы ЧАЭС;
- Лица, которые впервые регистрируют сделку.
Последний пункт – важное условие оптимизации налога. Сторона получает освобождение от оплаты гос. пошлины в размере 1%. Недвижимость может быть зарегистрирована на члена семьи, который ранее не участвовал в сделках по покупке или продаже жилого, или коммерческого фонда. Отец или мать могут зарегистрировать собственность на ребенка. До достижения совершеннолетия, последний не вправе распоряжаться купленной квартирой. Сделка может быть реализована с согласия обоих родителей. Простой способ дает экономию в 50% от расходов на заключение нотариального соглашения.
Налог при продаже недвижимости в 2021 году
Налогооблагаемая база для продавца будет существеннее, в отличие от покупателя. Мера направлена на то, чтобы сделать привлекательной покупку жилья именно в новостройках.
При продаже недвижимости продавец платит 3 налога:
- Гос. пошлина в размере 1% от стоимости объекта недвижимости;
- Налог на доход физического лица в размере 5% (нерезидент уплачивает повышенную ставку налога на доход – 18%);
- Военный сбор в размере 1,5% от стоимости сделки.
Продавец может получить преференции только в выплате пошлины. Налог на продажу и военный сбор будут отсутствовать. Условие действительно, если с момента последней сделки по продаже недвижимости не прошло более 3-х лет. Кроме того, за указанный период это должна быть первая продажа для продавца.
При продаже недвижимости, кроме вышеуказанных налогов, продавец понесет дополнительные расходы – заказ кадастрового плана и справки из БТИ, оплата услуг нотариуса (при продаже недвижимости, указанные расходы несет исключительно продавец).
Подводные камни налогов на сделки с недвижимостью в 2021 году
Обратите внимание, сделки по дарению и передаче в безвозмездное пользование также облагаются налогом. Законодатель расширил налогооблагаемый режим – даже на наследуемое имущество придется выплатить все указанные выше ставки налогов.
- Однако, существует ограничения: Наследование может быть получено от родственника – нулевая ставка обложения;
- Применяется повышенная ставка в размере 18% НДФЛ, если наследодателем или дарителем выступает нерезидент (в условиях украинского законодательства это трудновыполнимо – априори собственник недвижимости автоматически становится резидентом, даже не будучи гражданином Украины).
Нотариус обязан уведомить налоговые органы о регистрации сделки – вся информация актуализируется для расчета налогооблагаемой базы. Оптимальный вариант для снижения налоговой нагрузки – регистрировать жилье на несовершеннолетних членов семьи или лиц, имеющих налоговые льготы. Закон не устанавливает максимальные ограничения по количеству квадратных метров на владельцев недвижимости. Обратите внимание, несовершеннолетний ребенок может передать в собственность квартиру другому лицу. В этом случае, обязательства выплаты налогов не возникает. Сделка может быть реализована на основании договора дарения или безвозмездного пользования имуществом.